Wat kost een verbouwing? Richtprijzen per onderdeel

Richtprijzen per onderdeel

Onderstaande bedragen zijn indicaties voor een gemiddelde woning in de regio Rotterdam, inclusief materiaal, arbeid en btw, exclusief sanitair, keukenapparatuur en luxe afwerking.

Onderdeel	Wat erbij hoort	Indicatie
Badkamer vernieuwen	Strippen, leidingwerk, tegelen, plaatsen, afwerken	€ 9.000 – 18.000
Keuken plaatsen (excl. keuken)	Strippen, leiding- en elektrawerk, plaatsen, afwerken	€ 3.500 – 8.000
Doorbraak dragende muur	Berekening, stempelen, stalen ligger, dichtzetten	€ 3.500 – 8.000
Niet-dragende wand weghalen	Slopen, afvoeren, herstel vloer, wand en plafond	€ 900 – 2.000
Zolder bewoonbaar maken	Isoleren, vloer, wanden, elektra, afwerking	€ 8.000 – 20.000
Toilet vernieuwen	Strippen, leidingwerk, tegelen, plaatsen	€ 3.000 – 6.000
Complete woningrenovatie	Casco strippen en opnieuw opbouwen, per m²	€ 800 – 1.600 per m²

Waarom offertes zo uiteenlopen

Twee offertes voor dezelfde badkamer kunnen tienduizend euro schelen. Dat komt zelden doordat de ene aannemer duur is en de andere goedkoop. Meestal komt het hierdoor:

• Ze bevatten niet hetzelfde. Zit sloopwerk erbij? Afvoer van puin? Herstel van de vloer? Het stucwerk? Dat scheelt duizenden euro's, en het staat vaak in de kleine lettertjes of helemaal nergens.
• Er zitten verschillende materialen in. Tegels van € 20 per vierkante meter en tegels van € 90 zien er op papier hetzelfde uit.
• Het risico is anders ingeschat. Een aannemer die uw woningtype niet kent, calculeert onzekerheid in als opslag. Een die weet wat hij achter de wand aantreft, hoeft dat niet.
• De ene prijs is vast, de andere is een schatting. Vraag altijd of het een aanneemsom is of een richtbedrag op nacalculatie.

Oudere woningen: het verrassingsbudget

Bij woningen van voor 1970 komt er standaard iets tevoorschijn dat niemand vooraf kon zien: een balklaag die op de te slopen wand rust, oude leidingen die niet meer voldoen, een groepenkast die de nieuwe belasting niet aankan, of vocht in een buitenmuur.

Reken daarom bij oudere panden op een reserve van ongeveer tien tot vijftien procent bovenop de offerte. Wordt die niet gebruikt, dan is dat mooi. Wordt hij wel gebruikt, dan is het geen ramp maar een post die u had voorzien.

In woningen van vóór 1994 speelt daarnaast asbest. Wordt het aangetroffen, dan moet verwijdering door een gecertificeerd bedrijf gebeuren. Dat is een aparte kostenpost die u niet kunt overslaan.

De slimme volgorde

Wie in de goede volgorde verbouwt, betaalt minder. De regel is simpel: alles wat achter een afwerking verdwijnt, moet er eerst in.

• Eerst de constructie: doorbraken, funderingsherstel, vloeren.
• Dan leidingwerk en elektra, inclusief wat u over vijf jaar denkt nodig te hebben.
• Dan isolatie — het moment waarop dak of vloer toch al open ligt, is verreweg het goedkoopste.
• Dan pas afwerking: stucwerk, tegels, vloeren, schilderwerk.

De klassieke dure fout is een nieuwe vloer leggen en er een half jaar later doorheen moeten voor een leiding.

Offertes goed vergelijken

Vraag drie offertes op en leg ze naast elkaar op deze punten: wat is inbegrepen, wat is uitgesloten, is het een vaste aanneemsom, hoe wordt meerwerk verrekend, wat zijn de betaaltermijnen en welke garantie krijgt u. Een offerte die alleen uit één bedrag bestaat, is geen offerte maar een gok.

Wij specificeren per onderdeel en zetten er expliciet bij wat er níet in zit. Dat is minder mooi op papier, maar het voorkomt precies de discussie die u halverwege de verbouwing niet wilt voeren.

Veelgestelde vragen